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山野斋

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【转载】房子很快会从奢侈品变成一般消费品  

2015-11-19 17:06:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当年的大哥大手机,在那个月入不到1000的年代,一部手机要2万元,绝对是奢侈品了。后来也是由于有利可图,厂家玩命生产,最后供大于求,诺基亚倒逼之前,已经把功能机的价格压到了100元

房子很快会从奢侈品变成一般消费品 - chinazhang88 - chinazhang88的博客


房地产今年让中央操碎了心,甚至股灾都没见这么着急过。很简单,房子卖不动,土地就卖不动。土地卖不动地方政府就没收入,30万亿的地方债该怎么办?所以解决所有链条的关键环节就得倒推,让开放商拿地还得高价拿地,第一要银行支持贷款,第二就得是开放商能卖出去,第三更重要的是老百姓能买,但问题来了,老百姓买不起了!以北京平均月薪8000算,房价4万一平米,一百平米就是400万,加上各种税费450万,夫妻两个人不吃不喝20年也买不起房了,如果要留下自己花的钱,那么这个年数还要翻一翻,40年也未准买的起房,更何况上有4个老人要养,下面国家还鼓励多生一个娃。然后就木有然后了。

那能不能房价不涨了,一直维持高位呢?没有这个道理,因为房地产商的资产负债都已经达到8、9成了,也就是说每年绝大多数钱都是借的,而这些借的钱都是要付利息的。以大开发商借款利息5%计算,好比他有20块钱,管银行借了80块钱,利息一年5%,那么他一年多付出去的利息就是4块钱。换句话说他如果房子卖不动,第二年他就只有16块钱了。这个资产下降的速度是惊人的。他根本顶不了2、3年就得玩完。所以有些小开发商,借款利息更高的那种,就会率先背离价格联盟,率先降价。因为他要活命。

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那到底有多少套房子要卖呢,全国是6.86亿平方米,10年库存房上涨了5倍,而北京算是比较好的地方了,库存房尚且达到了86000套(有不少商业地产写字楼)。照着目前的销售速度,之后一套都不建了够卖2年的,但问题是后面不可能一套都不建,甚至建设的速度比卖的速度还快。另外一个指标就是潘石屹潘总说的,虽然我没查到数据,但可以引用一下,他说现在人均住房面积已经三十多平方米了,接近四十平方米,每年竣工12亿平方米,按照六亿城镇人口计算,每年每人就能增加2平方米。而90年代初海南房地产泡沫破裂的时候,人均住房面积达到47平方米。所以一个巨大的危机已经在眼前了。现在到处都是烂尾楼,房子的利用效率已经非常低了。而自有住房率已经达到了90%,几乎也都有房子了。

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(潘石屹在北京大学的演讲实录)

其实类似于房子的东西我们见了不少,比如80年代的三大件,冰箱洗衣机电视机,在那个短缺的年代,买到就是赚到。价格也是一路飙升。直到开放了经济,各大厂商玩命生产,最后供大于求,大家也都有了,造成了最后的价格大战。还有当年的大哥大手机,在那个月入不到1000的年代,一部手机要2万元,绝对是奢侈品了。后来也是由于有利可图,厂家玩命生产,最后供大于求,诺基亚倒逼之前,已经把功能机的价格压到了100元。有人可能说了,土地是稀缺的,那都是开发商忽悠人的说法。当年没有楼房的时候,中国能很轻松住下4亿人,矮楼的年代宽宽松松能住下8亿人,在如今都是动辄几十层的楼房面前,反而住不下了?所以根本不成立,至于需求现在更是把投资需求和自住需求混淆了,确实有要自住的,但更多都是为了投资,更多都是害怕以后更买不起了。一旦房价掉头向下。这些需求瞬间烟消云散。甚至自住需求的那种,都更倾向于找个房先租下来(租售比只有2%),然后看他一年跌多少,跌过2%,就算是赚到了。

所以,房子现在是奢侈品,但他已经快变成一般消费品了。别太着急,让库存飞一会!

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